办公室装修，消防报建和施工报建怎么走？这3个审批没通过不能开工

办公室装修，消防报建和施工报建怎么走？这3个审批没通过不能开工

 办公室装修前必须完成物业审批、消防设计审查和施工许可备案，顺序不能乱。物业审批是入场门槛，消防审查关乎验收成败，广州3000㎡以下部分项目可豁免施工许可。提前办妥手续，避免停工损失。

  很多企业主以为，装修公司找好了、合同签了、图纸确认了，下一步就是施工队进场开工。结果施工队刚把工具搬进去，物业就上门叫停了。要么是没办物业审批，要么是消防设计审查还没过。这一停就是好几天甚至好几周，工期白等，租金照付。

办公室装修不是家装，不是想开工就能开工的。有几个审批手续必须走完，顺序还不能乱。我们在广州做了15年公装，每周都要帮客户跑审批流程，今天把这几个审批逐一拆开说清楚。

毛坯办公室

一、物业审批，进场的道门槛

物业审批是开工前必须过的关。不管你租的是甲级写字楼还是产业园区，大厦物业对装修施工都有管理要求。

需要提交的材料一般包括施工图纸、营业执照、装修公司资质证书、施工组织方案等。物业会审核装修方案是否影响建筑结构安全、消防设施是否被遮挡、施工时间是否符合大厦规定。

不同写字楼的物业审批严格程度差别很大。有些大厦流程简单，两三天就批下来。有些大厦管理严格，装修时间、材料搬运路线、垃圾清运方式全都有详细规定，部分大厦还指定了消防施工单位。图纸不符合要求就被退回修改，来来回回好几趟，一两周能搞定的事拖成一个月。

物业审批通过之后通常会签一份装修管理协议，交一笔装修押金。装修完验收合格之后押金退还。这笔押金是物业约束施工方按规定施工的手段，不是额外收费。

办公室装修工地实拍

二、消防设计审查，没通过不能动工

物业审批过了，下一个是消防设计审查。这一步比物业审批更重要，也更严格。

办公室属于公共空间，消防验收是行政监管类项目。消防设计审查没通过就开工，后面验收一定过不了。消防设计审查需要把消防设计图纸报消防主管部门审查，审查内容主要包括喷淋头布置是否满足保护面积要求、烟感探测器密度和位置是否合规、疏散通道宽度是否达标、消防分区划分是否合理、防火封堵和灭火设备配置是否到位。

消防设计审查通过之后才能动工。如果在审查没通过的情况下擅自开工，不仅面临处罚，已经做好的工程也可能因为不合规被要求拆除重做。

消防方案更好在设计阶段就和装修方案同步出。很多项目消防审查被退回，不是因为消防设计本身有问题，是消防方案和装修方案对不上。喷淋头被吊顶造型挡住了，烟感位置跟灯槽冲突了，这些问题在设计阶段两张图叠在一起就能发现，不等到审查被退回再改。

消防设计和施工全部由自有团队完成。消防方案在设计阶段就和装修方案同步出，不等到施工后期才发现冲突。曾经有一个客户找了没有消防资质的公司做办公室装修，施工做到一半被物业叫停，消防管道走向完全不合规，原施工方没能力整改也不干了。客户找到我们紧急接手，重新出图、申报备案、拆掉不合格管路重新施工，才帮客户通过消防验收。工期多拖了将近两个月，花的钱比当初省的那点多出好几倍。

三、施工许可备案，广州有豁免政策但要确认是否适用

物业审批和消防审查都过了，接下来是施工许可。广州的办公室装修大部分情况下不需要办传统意义上的施工许可证，但有前提条件。

根据广州市相关规定，既有建筑内装修面积3000平方米以下的办公场所装饰装修工程，不涉及增加建筑面积、修改外立面、不降低建筑结构安全等级和不变更使用性质、不改动消防设施的，可以豁免办理建设工程规划许可、施工许可、消防设计审查等行政审批手续。

这个豁免政策有几个限定条件。面积要在3000平方米以下，不能改动外立面，不能改变使用性质，不能改动消防设施。如果你的项目满足这几个条件，施工许可和消防设计审查可以豁免，但消防验收还是要做的。

有两类场所即使面积小于3000平方米也需要正常报建。机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼等特定场所内的装修工程不在此次豁免范围。宾馆、饭店、商场、集贸市场等人员密集场所仍需依法依规报建。

不管是否需要施工许可证，限额以下小型工程备案还是要做的。这个备案手续比施工许可证简单很多，一般线上就能完成。

如果你的项目面积超过3000平方米，或者涉及增加建筑面积、修改外立面、改动消防设施，那就需要正常办理施工许可证，流程和要求会复杂很多。

四、审批顺序不能乱

物业审批、消防设计审查、施工许可备案，这三个审批有先后顺序。物业审批先过，拿到物业的装修管理协议。然后走消防设计审查，审查通过拿到消防审查意见书。最后办理施工许可或限额以下备案，全部办完才能开工。

这个顺序不能跳。物业审批没过消防审查没意义，消防审查没过施工许可办不下来。开工之前把三个审批全部拿齐，施工过程中不会因为手续问题被叫停。

综上所述，广州办公室装修开工之前的审批流程，物业审批是关，消防设计审查是核心关，施工许可备案是收尾关。三个审批全部通过之后再开工，后面施工过程才不会因为手续问题被叫停。找装修公司的时候可以问一句：这几个审批你们能不能代办，流程熟不熟。对方能不能清楚说出审批流程和豁免条件，本身就是一道筛选。